IL SOLE 24 ORE

Casa. La Cassazione analizza caso per caso gli effetti sui danni da mancato godimento dell’immobile
Affitto nullo, indennità da provare
Il giudice deve qualificare vizio del contratto non registrato e conseguenze

Il contratto di locazione non registrato è nullo: lo ha ribadito la Cassazione con la sentenza n. 25503 depositata ieri. Sin qui nulla di nuovo: il principio era ormai divenuto legge ed è stato anche ribadito, a scioglimento di ogni dubbio dottrinale, con l’articolo 13 della legge 431/2008. La novità sta invece nell’analisi delle conseguenze della nullità del contratto rispetto alle prestazioni già eseguite dal conduttore.
La sentenza, facendo corretta applicazione dei princìpi di diritto generale per i quali il contratto nullo in nessun caso può produrre effetti, precisa che in tema di locazione nessuna norma dà rilievo ad un rapporto di fatto, talché quanto versato dal conduttore in forza di un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo che, come tale, trova disciplina nell’articolo 2033 del Codice civile, secondo cui «chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato».
Il che significa che un contratto di locazione dichiarato nullo non comporta automaticamente l’indennizzo del locatore per il mancato godimento del bene immobile occupato dal conduttore, ma è onere del locatore chiedere e provare il danno da lui patito o l’ingiustificato arricchimento da parte del conduttore ex articolo 2041 del Codice civile. Il danno per mancata disponibilità dell’immobile da parte del locatore, in difetto di prova, non può essere dunque liquidato nella misura pari al canone annuo originariamente pattuito con un contratto verbale o comunque, se scritto, non registrato: quanto versato dal conduttore deve allora essere restituito.
La vicenda trova origine dalla domanda di risoluzione del contratto che il locatore assumeva di avere stipulato col conduttore, resosi poi inadempiente nel versamento del corrispettivo pattuito.
La sentenza di accoglimento della domanda pronunciata in primo grado veniva riformata in appello sul presupposto che il contratto di locazione era inefficace perché non registrato, ma l’inefficacia del contratto non esimeva l’occupante dall’obbligo di pagare il canone pattuito ai sensi dell’articolo 1458 del Codice civile, «come corrispettivo della detenzione intrinsecamente irripetibile».
La sentenza depositata ieri cassa, peraltro con inusuale severità, la pronuncia della Corte d’appello di Bologna, dettando il principio sopra enunciato. È compito primario del giudice qualificare esattamente l’eventuale vizio del contratto, in particolare se sia valido, nullo o inefficace, proprio perché sono diverse le conseguenze giuridiche dell’una o dell’altra ipotesi. La decisione dei giudici d’appello di condannare il conduttore a pagare una somma coincidente con quella dovuta in virtù del contratto è apparsa da censurare per avere «fatto discendere dal contratto inefficace gli stessi effetti del contratto nullo».
Spetta pertanto al locatore provare l’entità del danno subìto per la protratta occupazione da parte del conduttore dell’immobile in forza di un contratto nullo.
È vero, da un lato, che anche in questi casi il locatore ha eseguito la propria obbligazione di consegnare l’immobile in godimento, obbligazione di cui non può chiedere la ripetizione. Altrettanto vero è, però, che l’ingiustificato arricchimento del conduttore nel periodo tra la consegna e la restituzione dell’immobile deve formare oggetto di precisa richiesta del locatore, in difetto della quale nulla gli è dovuto. Idem nel caso in cui venga richiesto il risarcimento del danno, se ed in quanto ne sussistano i presupposti secondo le regole dettate dal nostro ordinamento in tema di responsabilità extracontrattuale di cui all’articolo 2043 del Codice civile. Augusto Cirla