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Cassazione. Sentenza sulla nullità
Disdetta dell’affitto, la forma scritta resta determinante

La sentenza 11808/2016 della Cassazione ha negato che l’articolo 2, comma 1, della legge 431/1998 (modello ordinario della locazione abitativa, cosiddetto “4 più 4”) imponga a pena di nullità il compimento della disdetta in forma scritta pur sottolineando che deve essere usata la raccomandata.
Questa norma rimette alla volontà delle parti la determinazione del canone, mentre fissa imperativamente la durata minima, che non può essere inferiore a quattro anni, con rinnovazione tacita per ulteriori quattro anni, a meno che il locatore non provveda al diniego del rinnovo per uno dei motivi elencati nell’articolo 3.
Alla seconda scadenza quadriennale l’articolo 2 configura un procedimento rimesso all’iniziativa di ciascuna parte, finalizzato al rinnovo del contratto a diverse condizioni, oppure alla «rinuncia al rinnovo», la quale altro non è che la disdetta immotivata per impedire la rinnovazione tacita alle stesse condizioni per un ulteriore quadriennio. Nella sentenza 11808/2016 la Cassazione ha affermato che la «rinuncia al rinnovo» è subordinata dalla legge al requisito formale della «lettera raccomandata», ma senza che sia previsto a pena di nullità che essa debba avvenire per iscritto.
La soluzione interpretativa proposta dalla Cassazione può suscitare negli operatori alcune perplessità.
Poiché l’articolo 1, comma 4, legge 431/1998, stabilisce che «per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta», per sostenere che il rinnovo a nuove condizioni o la disdetta debbano avvenire in forma scritta a pena di nullità, pur in assenza di espressa previsione di legge, basta richiamare il principio generale di simmetria delle forme dei negozi di secondo grado, principio secondo cui, nei contratti formali, le cause modificative o estintive del rapporto vanno essere sempre espresse nella forma necessaria per il contratto al quale si riferiscono. Di conseguenza, la dichiarazione di disdetta dovrebbe comunque rivestire la stessa forma scritta richiesta per la stipulazione del contratto di locazione abitativa e potrebbe perciò essere efficacemente comunicata solo da un mandatario munito di procura conferita per iscritto (Cassazione, sentenza 1609/1994).
L’articolo 3 della legge 431/1998, del resto, per la disdetta motivata del locatore alla prima scadenza, non prescrive neppure la trasmissione a mezzo di raccomandata. Se allora l’articolo 2, comma 1, fa riferimento alla forma della raccomandata, è per ragioni volte ad assicurare la conoscenza del destinatario e la certezza della tempestiva comunicazione. È equivalente l’uso di strumenti di uguale efficacia, come il telegramma, la posta elettronica certificata, o la raccomandata a mano. Peraltro, la prescrizione normativa della forma della raccomandata per la comunicazione della disdetta non può non incidere pure sulla forma della dichiarazione, e perciò causare la nullità di un recesso non esercitato per iscritto. Antonio Scarpa