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Il proprietario paga un terzo per la riparazione del terrazzo

Due terzi delle spese a carico del condominio, il rimananete terzo a carico del proprietario. Le Sezioni unite civili della Corte di cassazione, con la sentenza n. 9449 depositata ieri, chiariscono la natura della responsabilità e le relative conseguenze sulla ripartizione delle spese in un caso a suo modo classico della vita condominiale: le infiltrazioni dal terrazzo all’appartamento sottostante.
Per i giudici è innegabile che chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare o di una terrazza a livello si trova, in rapporto alla copertura dell’edificio condominiale, in una posizione specifica, che da una parte ne consente l’utilizzo e dall’altra lo costituisce come custode della superficie del lastrico o della terrazza. Con la conseguenza di essere titolare di una responsabilità da custodia sulla base dell’articolo 2051 del Codice civile.
Il condominio, invece, è tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria sulle parti comuni dell’edificio. E parte comune dell’edificio deve essere considerata la struttura immediatamente sottostante alla superficie del lastrico e della terrazza. Una parte, cioè, sulla quale – osservano le Sezioni unite – la custodia non può essere esercitata nelle medesime forme ipotizzabili per la copertura esterna, tanto da configurare una responsabilità dell’amministratore.
E allora, puntualizza la sentenza, in assenza della prova della riconducibilità del danno alla condotta del proprietario (o, comunque, del titolare di diritto esclusivo) e tenuto conto che l’esecuzione delle opere di riparazione necessita della sua collaborazione e di quella del condominio, il criterio di riparto delle spese «costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto correlata all’uso e alla custodia della cosa nei termini delineati».
In termini di ripartizione delle spese di riparazione o di ricostruzione allora, la conseguenza di questa impostazione è quella di rendere possibile l’applicazione dell’articolo 1126 del Codice civile, che ne mette un terzo a carico del proprietario o del titolare di uso esclusivo e i restanti due terzi a carico del condominio.
Per le Sezioni unite non è convincente la tesi che riconduce la posizione del titolare dell’uso esclusivo ad un’obbligazione dei condòmini per la manutenzione delle cose comuni. In altri termini, la responsabilità risarcitoria andrebbe piuttosto ricondotta a un precedente rapporto di debito nei confronti del proprietario dell’appartamento sottostante (e non invece a una violazione del generale dovere di non danneggiare altri), con la conseguente pretesa all’adempimento.
L’attrazione del danno da infiltrazione nell’ambito della responsabilità civile ha anche come effetto l’applicazione delle disposizioni sulla responsabilità extracontrattuale. Tra le quali, quella sulla prescrizione e sulla imputazione della responsabilità. Risponde allora del danno, nelle proporzioni dette, chi era titolare del diritto di uso esclusivo al momento del danno e non invece il successivo acquirente dell’immobile. Il danneggiato poi può agire anche singolarmente nei confronti del singolo condomino nei limiti della quota imputabile al condominio. È infatti applicabile la disciplina sulla responsabilità solidale. Giovanni Negri