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Locazione. Per i giudici si applica l’articolo 1460 del Codice civile: nulla è dovuto a chi è inadempiente
Immobili inutilizzabili, niente affitto

Il conduttore non paga il canone di locazione se esso riguarda un immobile inutilizzabile. Nell’ipotesi di mancato totale godimento dell’immobile è lecita la sospensione del pagamento. Anche se il motivo non attiene alle funzioni sostanziali dell’abitare, ma alla sicurezza elettrica. Lo ha stabilito la Corte di cassazione, Terza sezione civile, nella sentenza n. 8637, depositata il 3 maggio.
Il principio affermato dalla Cassazione è che, se il principale obbligo del conduttore è senz’altro il versamento del canone, di contro il locatore è tenuto a consegnare il bene in condizioni tali da permetterne l’uso. Quando manca totalmente la prestazione promessa (cioè l’effettiva possibilità di utilizzare l’immobile), si verifica l’ipotesi d’inadempimento dettata dall’articolo 1460 del Codice civile. La norma stabilisce che «nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l’adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto».
La vicenda giudiziaria vedeva il proprietario di un appartamento convenire in giudizio il proprio inquilino, a suo dire moroso, chiedendo la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore e la sua condanna a pagare i canoni non corrisposti. Ma il conduttore eccepiva l’inadempimento del locatore, per non aver potuto utilizzare l’immobile a causa della scoperta di alcuni cavi elettrici a profondità inferiore a quella regolamentare di almeno 50 centimetri e privi di protezione. Inoltre, l’inquilino sosteneva, sulla scorta dell’assoluta inutilizzabilità dell’immobile, che fosse legittima la sospensione del pagamento, peraltro dopo varie missive al proprietario per cercare di risolvere la problematica, rimaste senza riscontro.
Sia il Tribunale sia la Corte d’appello di Roma accoglievano le richieste del locatore, con la risoluzione del contratto e la condanna del conduttore. Questi presentava ricorso per la cassazione della sentenza, eccependo tra l’altro la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1460.
La Cassazione rilevava che «nel corso dell’esecuzione delle opere, veniva scoperto il problema elettrico, la cui gravità era tale da indurre il direttore dei lavori alla loro immediata sospensione, attesa la grave situazione di pericolo che si era accertata, come risultante dal relativo verbale, ove si evidenziava il “grave pericolo con rischio di folgorazione”, che si era creato, precisandosi poi che la ripresa dei lavori stessi sarebbe potuta avvenire solo a seguito di un intervento dell’Acea (l’azienda dell’energia elettrica, ndr) volto alla rimozione dei cavidotti, eliminando la situazione di grave pericolo in essere e futuro».
Ciò posto, la Cassazione riteneva le ragioni del ricorrente pienamente fondate, sulla scorta del principio più volte affermato per cui «la sospensione del canone è pienamente legittima in tutte le ipotesi di impossibilità totale del godimento del bene». I giudici hanno ritenuto che «la sospensione del pagamento del canone… deve ritenersi legittima qualora sia conseguenza del grave inadempimento del locatore nella consegna della cosa locata, in quanto affetta da un vizio talmente grave da renderne impossibile l’uso». Paolo Accoti