ITALIA OGGI SETTE

Il principio espresso dalla Cassazione, in linea con le novità introdotte dalla riforma
La maggioranza per transare
Unanimità richiesta solo per i diritti reali e le locazioni

Lun.9 – È sufficiente la maggioranza assembleare per deliberare sulle transazioni relative alle vertenze condominiali che abbiano a oggetto diritti obbligatori.
L’unanimità è infatti richiesta soltanto nel diverso caso in cui l’accordo riguardi atti di disposizione di diritti reali e/o locazioni ultranovennali di beni comuni.
Questo il principio di diritto recentemente confermato dalla sesta sezione civile della Cassazione con l’ordinanza n. 7201 dello scorso 13 aprile 2016, che non sembrerebbe quindi mutato all’indomani delle novità introdotte dalla legge n. 220/2012 di riforma del condominio.
Il caso concreto. Nella specie un condomino aveva impugnato la delibera con cui l’assemblea aveva deciso a maggioranza di transigere la vertenza sorta relativamente alla misura del compenso professionale richiesto da un professionista per l’attività svolta nell’interesse del condominio. Secondo il condomino, infatti, la delibera in questione era da ritenersi viziata da eccesso di potere, non rientrando tra le competenze dell’assemblea condominiale, ex artt. 1130 e 1135 c.c., quella di disporre a maggioranza di un diritto comune in sede di transazione.
Sia il tribunale che la corte d’appello avevano però rigettato l’impugnazione proposta.
I giudici di secondo grado, in particolare, avevano evidenziato come il fatto che sia normativamente previsto che l’assemblea possa decidere di avviare azioni giudiziarie o di resistere a esse comprenda implicitamente anche il potere di transigere le liti.
Il condomino, tuttavia, aveva impugnato anche tale sentenza dinanzi alla Suprema Corte.
La decisione dei giudici di legittimità. Con l’ordinanza dello scorso 13 aprile 2016 la sesta sezione civile della Cassazione, nel respingere a sua volta il ricorso, ha quindi fatto propri i principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità in ordine alle transazioni che pongono fine a una lite giudiziaria.
La Suprema corte, infatti, in una serie di precedenti sentenze (n. 10175 del 14 ottobre 1998, n. 9033 del 4 Luglio 2001, n. 4258 del 24 Febbraio 2006, n. 25608 del 30 novembre 2011 e n. 821 del 16 gennaio 2014), allo scopo di verificare se fosse o meno possibile transigere a maggioranza dei diritti appartenenti alla compagine condominiale, ha inteso in primo luogo chiarire come rientri pienamente tra le attribuzioni dell’assemblea condominiale quella di transigere in ordine ai diritti contesi.
Se, infatti, l’art. 1136, comma 4, c.c., prevede che l’assemblea possa scegliere se avviare o meno un’azione giudiziaria o resistere a quella intrapresa da un soggetto terzo, deve ritenersi implicito il diritto dei condomini di decidere anche in merito all’opportunità di transigere o meno le controversie.
I supremi giudici hanno quindi inteso nettamente distinguere due ipotesi. Da una parte le vertenze relative agli atti di disposizione dei beni comuni (e alle locazioni di durata ultranovennale), giusto il richiamo a quanto disposto dall’art. 1108, comma 3, c.c., norma dettata in materia di comunione ma applicabile anche in tema di condominio per il disposto di cui all’art. 1139 c.c., la quale richiede come necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune. Dall’altra, invece, si è di conseguenza chiarito che le transazioni che comportino semplici atti di disposizione da parte del condominio a pretese economiche (ad esempio in relazione al saldo delle spese condominiali, al pagamento di prestazioni eseguite dai fornitori ecc.) possano essere validamente approvate dall’assemblea a maggioranza. Gianfranco Di Rago