IL SOLE 24 ORE
Spazi privati. Per la Cassazione cessioni vietate a chi è estraneo al condominio
Parcheggi, vendite dal 2005
Resta il vincolo pertinenziale se ultimati prima del 16 dicembre
Il problema dei parcheggi nelle aree urbane continua ad assumere primaria importanza, se si considera anche il susseguirsi di disposizioni normative riguardanti la materia e le molteplici pronunce da parte dei giudici.
Non possono, in ogni caso, essere autorizzate nuove costruzioni se queste non vengono corredate di aree destinate a parcheggio. La misura dell’area da destinare a parcheggio è quella prevista dall’articolo 41 sexies della legge 1150/42 (e successive modifiche): un metro quadrato ogni dieci metri cubi di costruito.
Spetta alla pubblica amministrazione accertare la conformità degli spazi così destinati alla misura proporzionale stabilita dalla legge.
Con l’entrata in vigore della legge 246/2005 è venuto meno il vincolo di pertinenzialità tra parcheggi costruiti nell’immobile (o nelle aree a esso pertinenti) e le unità immobiliari site nell’immobile stesso, avendo l’articolo 12 della legge eliminato il diritto reale a favore di queste. Così le aree di parcheggio si possano vendere liberamente anche a soggetti estranei al condominio. Tale disposizione conferma comunque l’obiettivo di imporre ai costruttori di unità immobiliari di realizzare adeguati spazi di parcheggio, senza alcun vincolo soggettivo di destinazione in favore di queste.
La norma non è applicabile alle costruzioni e ai relativi parcheggi realizzati prima del 16 dicembre 2005, data di entrata in vigore della legge, perché alla stessa non può attribuirsi alcune effetto retroattivo. In tal senso si è espressa la recente pronuncia della Cassazione 8220 del 22/04/2016 (relatore Antonio Scarpa), sul presupposto che l’articolo 12 della legge 246/2005 «non ha effetto retroattivo, né natura imperativa; ne consegue che nei casi in cui, al momento dell’entrata in vigore della nuova disciplina risultassero già stipulati gli atti di vendita delle singole unità immobiliari, trova applicazione la disciplina anteriore di cui al citato articolo 41 sexies delle legge 1150 del 1942». Quest’ultima imponeva, per le nuove costruzioni, un vincolo soggettivo di destinazione fra le unità immobiliari e gli spazi di parcheggio, vincolo che impediva la circolazione libera di questi ultimi: box e spazi di parcheggio già di pertinenza di un appartamento sono destinati a restare così per sempre.
La sentenza, soffermandosi in modo analitico sull’operatività dell’articolo 41 sexies e riprendendo concetti già affermati dalla Suprema Corte, ribadisce che si tratta di una norma imperativa e inderogabile, in correlazione degli interessi pubblicistici da essa perseguiti, che opera non soltanto nel rapporto fra il costruttore o proprietario di edificio e l’autorità competente in materia urbanistica, ma anche nei rapporti privatistici riguardanti questi spazi, nel senso di imporre la loro destinazione a uso diretto delle persone che stabilmente occupano le costruzioni o a esse abitualmente accedono.
Non sono ammesse deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla medesima norma imperativa, al punto che nel giudizio intercorrente tra gli acquirenti degli immobili illegittimamente privati del diritto all’uso dell’area a parcheggio e i terzi che abbiano acquistato porzioni di tale area, la nullità di cui all’articolo 1418 del Codice civile dei negozi stipulati dai primi, nella parte in cui ha omessa tale inderogabile destinazione, è rilevabile d’ufficio anche in via incidentale.
Sotto tale profilo però precisa che si può giungere alla nullità solo se, al momento della realizzazione degli edifici, il costruttore ha fatto riserva di una ben determinata e identificata area da destinare a parcheggio e sempre che manchi un successivo trasferimento del medesimo spazio su altre aree comunque idonee a tale utilizzazione al momento del rilascio della nuova concessione in variante. Augusto Cirla