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Condominio. La Cassazione torna sui suoi passi: natura vincolante con la semplice menzione nell’atto di acquisto

Regolamento, trascrizione optional

Trascrizione o semplice richiamo del regolamento contrattuale da far valere in un contenzioso condominiale? La giurisprudenza si divide.

Le “avvisaglie” di un contrasto giurisprudenziale si avvertivano da tempo ma, ultimamente, si sono acuite, tanto da sfociare in una serie di pronunce della Suprema corte di segno opposto.

Il disaccordo attiene al regolamento contrattuale di condominio, vale a dire quello predisposto dall’originario proprietario o dal costruttore dell’immobile e, in particolare, considerato che lo stesso può imporre dei vincoli alla proprietà privata, se per l’operatività delle clausole sia necessaria la trascrizione del regolamento nei singoli atti di acquisto ovvero se sia sufficiente il semplice richiamo allo stesso.

La tesi della sufficienza del richiamo appare condivisa dalla giurisprudenza maggioritaria, la quale con una serie di pronunce, alcune risalenti nel tempo, ha ritenuto che il riferimento nell’atto d’acquisto dell’immobile del regolamento vincolasse contrattualmente l’acquirente e il venditore, giacché la sola menzione ne avrebbe presupposto la conoscenza e l’accettazione (sentenze 17886/2009; 10523/2003; 395/1993; 4905/1990).

Questo principio è stato anche di recente ribadito dalla Corte di Cassazione, con la sentenza 19212, pubblicata il 28 settembre 2016, la quale ha riaffermato come «le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, purché enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione nell’atto di acquisto, si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto».
Poi, a distanza di pochi giorni, è intervenuta, il 18 ottobre 2016, la sentenza 20124, che rimescolava le carte e affermava come in relazione alla tipologia di clausola, sia essa impositiva di una servitù ovvero di un onere o, ancora, di una obbligazione «sulla cosa», per essere vincolante doveva essere trascritta nei registri immobiliari, sia in merito all’uso o al godimento delle parti comuni, che per le limitazioni alla proprietà privata (si vedano anche le sentenze di Cassazione 3749/99 e 14898/13).

Con la sentenza 22310, pubblicata ieri, la Corte di Cassazione ritorna su propri passi e riafferma il principio per cui: «le clausole del regolamento contrattuale sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio: regolamento che – seppur non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto».

Appare evidente, a questo punto, che sia necessario l’intervento delle Sezioni Unite per dirimere il contrasto, non più latente, sulla possibilità del mero richiamo ovvero la necessità della trascrizione del regolamento negli atti di acquisto per vincolare contrattualmente i condòmini acquirenti.
Paolo Accoti