IL SOLE 24 ORE

Servizi comuni. Gli operatori studiano misuratori intestati a ogni proprietario senza riflessi sulla gestione delle tubature

Acqua, possibili le utenze singole

Ora i ripartitori individuali valgono solo per la contabilità condominiale

Condominio e acquedotto, due entità i cui rispettivi ruoli restano poco chiari.
Tuttavia, al convegno tenutosi di recente a Bari, in occasione dell’inaugurazione del corso universitario per amministratori di condominio, con la collaborazione di Anapi e del Centro studi abitare, Nicola Costantino – amministratore unico dell’Acquedotto Pugliese – ha affermato che le utenze condominiali individuali restano la soluzione che risolverebbe la gran parte delle criticità segnalate, sempre che si riuscissero a superare gli ostacoli tecnici che allo stato ne precludono la praticabilità.

La Puglia e l’acquedotto più grande d’Europa potrebbero diventare un laboratorio per la ricerca di soluzioni innovative nel campo dei controversi rapporti con i condomìni.

I problemi

Su acquedotto e condomini le problematiche sono complesse. Non è evidente, per esempio, se il condominio possa avvalersi delle tutele riservate ai consumatori in materia di clausole abusive o pratiche commerciali scorrette quando – come spesso accade – nello stesso edificio alcune unità immobiliari sono destinate ad abitazione e altre ad attività commerciali.
Ancora, non è possibile garantire nessun tipo di privacy al condòmino che vuole avvalersi delle misure in favore delle utenze deboli, posto che la documentazione necessaria va inoltrata all’amministratore.

Problemi ancor più gravi, poi, si registrano in caso di morosità. Per un verso, è evidente che il condòmino inadempiente non può pretendere di continuare a usufruire dei servizi, come pacificamente non può pretenderlo chi vive in abitazioni unifamiliari.

Per altro verso, l’acquedotto può sospendere l’erogazione solo all’intero condominio, unitariamente considerato inadempiente, perché non interviene sulle tubazioni private a valle del contatore generale. L’amministratore, per prevenire i disagi derivanti dalla minacciata sospensione, spesso utilizza fondi destinati a far fronte ad altre spese, con conseguenti inconvenienti di gestione. A volte è l’assemblea a imporre ai condòmini in regola di anticipare la quota dei morosi, in attesa della definizione dei procedimenti per il recupero. Di rado l’amministratore impedisce la fruizione del servizio, pur quando ricorrano tutti i presupposti di legge (articolo 63, terzo comma, delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile).

Ne deriva un quadro piuttosto confuso, in cui tutti i protagonisti cercano di muoversi con cautela: l’acquedotto sospende il servizio all’intero condominio solo in casi estremi, perché teme l’accoglimento dei ricorsi urgenti promossi dai condomini in regola con i pagamenti; anche quando potrebbero in astratto intervenire, gli amministratori, per ovvie ragioni, preferiscono la prudenza; in assemblea, si cerca di non imporre l’anticipazione delle somme dovute dai morosi a chi ha già pagato, perché si teme che la delibera sia considerata nulla.

A farne le spese è spesso chi non può davvero rischiare la sospensione del servizio, anche a costo di anticipare quanto dovuto da qualcun altro.

Una proposta di soluzione

Ed è a questo proposito che al convegno tenutosi a Bari che la formula delle utenze condominiali individuali è stata presentata come uno strumento risolutivo. In effetti, il condominio è generalmente considerato parte unitaria del rapporto di utenza idrica. Tuttavia, per identificare correttamente le parti del rapporto occorre muovere dall’individuazione dell’immobile “servito” da ciascuna utenza. Il rapporto di utenza, infatti, è legato ai beni immobili.
La parte del rapporto, dunque, deve essere identificata con il proprietario o il detentore del bene immobile allacciato alla rete, che può essere identificato con la somma di tutte le unità immobiliari comprese nell’edificio condominiale solo per le utenze destinate all’utilità delle parti comuni, come il giardino, le lavanderie o i bagni di servizio comuni.

Per quelle che invece assicurano i servizi idrici alle proprietà individuali, invece, è evidente che l’immobile servito è costituito dalla sola singola unità immobiliare in questione, la cui situazione non dovrebbe subire alcuna conseguenza in relazione alle scelte di consumo o alla puntualità nei pagamenti di chi, in piena autonomia e in via esclusiva, fruisce dei servizi comuni.
Una via obbligata

Le utenze condominiali individuali, insomma, oltre che la soluzione preferibile, appaiono una via obbligata.

È evidente che l’utenza individuale richiede l’installazione di contatori individuali da parte dell’acquedotto. A tal fine, tuttavia, non occorre che l’acquedotto acquisisca la proprietà o la custodia delle tubazioni condominiali a valle del contatore generale. Di certo il numero di utenze da gestire risulterebbe moltiplicato e l’acquedotto non potrebbe più riversare sull’organizzazione condominiale il problema della morosità.

Attualmente gli eventuali contatori individuali sono utilizzati solo per la ripartizione interna della spesa e gli sprechi di alcuni si compensano con i consumi sotto soglia degli altri.

Con le utenze individuali, invece, compensazioni di questo tipo non potrebbero più avvenire, con conseguente aumento delle entrate e diminuzione degli sprechi (e, quindi, anche dei costi). Pierantonio Lisi