IL SOLE 24 ORE

Riscaldamento. La proposta di Aicarr, Anaci, Anta, Cni e Cnpi per risolvere le iniquità
Correttivi a tempo con i contabilizzatori

La scadenza per adeguarsi agli obblighi di contabilizzazione del calore, il 31 dicembre 2016, è ormai imminente. Oltre all’adeguamento impiantistico è richiesto ai condomìni di applicare il nuovo criterio di ripartizione delle spese, codificato dalla Norma Uni 10200. Si tratta di un notevole cambio per quanti, a lungo, hanno ripartito le spese applicando coefficienti forfettari, non rispettosi del principio sancito a partire dalla legge 10/91 della ripartizione secondo gli effettivi consumi di ciascuno.
Tuttavia, le criticità non mancano: gli appartamenti caratterizzati da importanti dispersioni termiche (in genere all’ultimo o al primo piano o con parti esposte a nord) stanno iniziando a constatare come per loro vi sia un sensibile incremento delle spese. Mentre per altri si registrano sensibili diminuzioni. Risultato: alcuni cittadini molto arrabbiati e alcuni edifici non riqualificati. Naturalmente risulta molto difficile far approvare in assemblea delle modifiche alla ripartizione spese per eliminare iniquità che avvantaggiano la maggioranza dei condòmini a spese di pochi altri.
Eppure la Direttiva 2012/27 impone chiaramente ai vari Stati membri di intervenire per rimuovere tutte le barriere alla riqualificazione energetica degli immobili esistenti. In tal senso deve essere letta una proposta che Cni (ingegneri), Cnpi (periti), Anta (termotecnici), Anaci (amministratori) e Aicarr (progettisti di impianti) si apprestano a formulare, per risolvere gli evidenti squilibri di consumo tra le varie unità immobiliari costituenti il condominio.
L’idea è quella di proporre dei coefficienti compensativi delle spese energetiche, da applicarsi sino a quando l’edificio non intraprenda un percorso di riqualificazione energetica delle parti comuni.
Il coefficiente sarebbe calcolato in funzione della dispersione che ha la parte comune dell’edificio, e la dispersione che avrebbe lo stesso elemento qualora collocato in un edificio costruito conformemente all’attuale legislazione energetica (quindi un edificio ad alta prestazione energetica). Il coefficiente compensativo ridurrebbe la spesa dei condòmini svantaggiati, “spalmando” sui restanti gli extra costi generati dalle criticità delle superfici di potestà condominiale.
Tali coefficienti non sarebbero però definitivamente alternativi alla regola generale di ripartizione, sancita dal Dlgs 102/2014, basata sul principio dei consumi effettivi e sugli algoritmi della Norma Uni 10200. Si tratterebbe di una soluzione “a tempo”, magari da inserire nel Dlgs 102/2014, oppure da collegarsi agli “ecobonus” previsti nella legge di Bilancio 2017. I coefficienti potrebbero essere usati nel periodo di validità degli incentivi “maggiorati” (70-75%) previsti per i condomìni, effettuando una sorta di “money suasion” sulle assemblee.
Con i coefficienti compensativi, negli edifici non riqualificati si genererebbe una spesa extra anche per quanti non trarrebbero alcun vantaggio dalla coibentazione di solette verso l’esterno. E che, a questo punto, vedrebbero effettivamente concretizzarsi il vantaggio legato all’intervento di incremento dell’efficienza energetica condominiale, soprattutto considerate le aumentate detrazioni fiscali di cui potrebbero avvalersi. Una volta fatto l’intervento, i coefficienti compensativi cesserebbero di esistere, così come le evidenti disparità di spesa tra condòmini. Alla fine del percorso, ci si potrebbe avvalere della Norma Uni 10200 per la suddivisione delle spese senza (eccessive) polemiche.
Se poi si considera la possibilità di usufruire del promesso “sismabonus” per incrementare la sicurezza degli edifici condominiali, non parrebbe una chimera immaginare un periodo di riqualificazione degli edifici meno performanti delle nostre città, con immediato e conseguente aumento del loro valore.
Luca Rollino