IL SOLE 24 ORE
Infiltrazioni. Non vale la regola generale applicabile al lastrico solare
Se il «pozzetto» perde tutti pagano i danni
Se l’infiltrazione è causata dall’ostruzione di un pozzetto, i danni non possono essere addebitati al titolare del lastrico solare. Questo chiarimento è stato dato dal Tribunale di Milano (sentenza 487/2016) e merita un approfondimento per distinguere le parti edilizie chiamate in causa e le diverse responsabilità di condòmini e condominio.
Legronde, i pluviali e i doccionihanno il compito di raccogliere l’acqua piovana che scende sulle coperture degli edifici per limitare gli effetti di dilavamento sulle pareti esterne, proteggendole e conservandole. Se non ci fosse questo sistema di raccolta si potrebbe determinare un danneggiamento delle finiture esterne delle pareti a causa della penetrazione d’acqua.
Il canale di gronda, generalmente, si trova sul bordo esterno della copertura, al termine dello sporto di gronda. In alcuni casi però, specie negli edifici moderni, che non presentano sporto di gronda, può trovarsi all’interno rispetto al profilo della copertura.
Il pluviale è parte integrante dei sistemi di raccolta delle acque meteoriche: anch’esso può essere all’esterno degli edifici, oppure nascosto all’interno dello spessore dei muri. In quest’ultimo caso, sarà molto difficile, per non dire impossibile, ispezionare il pluviale in caso di intasamento. Il pluviale è costituito da un condotto che può essere di vari materiali (metallico, plastico o di laterizio) e può essere incassato nelle murature o ancorato alle stesse. Nella sua parte iniziale, il pluviale è inserito nella grondaia o in un bocchettone presente nella terrazza o lastrico solare localizzato sul pavimento o sul parapetto.
Il pozzetto serve alla raccolta di acque meteoriche provenienti da colonne pluviali.
Il doccione è la parte finale del tubo o canale di scarico esterno di una grondaia. È più frequente in palazzi antichi ed è spesso decorato con figure fantastiche o mostruose.
Le gronde, i pluviali, i pozzetti e i doccioni di scarico delle acque meteoriche del tetto di uno stabile condominiale costituiscono bene comune, atteso che, svolgendo una funzione necessaria all’uso comune (in quanto «servono all’uso e al godimento comune»), ricadono tra i beni che l’articolo 1117 del Codice civile include tra le parti comuni dell’edificio. Pertanto, se il danno provocato a unità immobiliari proviene da parti o servizi comuni dell’edificio (come ad esempio il tetto o i lastrici), e ciò sia stato accertato con una perizia, è il condominio a dover rispondere dei danni.
Ne consegue che il condominio risponde dei danni che siano derivati al singolo condòmino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare. A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ai sensi dell’articolo 1130 del Codice civile.
Tale regola si completa in ragione della qualità del bene da cui si prova essere stati causati i danni. Il terrazzo, molte volte di uso esclusivo dell’appartamento che lo circonda o dell’appartamento posto all’ultimo piano, rappresenta la copertura dell’intero stabile, definendosi, pertanto, quale lastrico solare con conseguente onere dell’intero condominio di provvedere alla manutenzione straordinaria dello stesso, (articolo 1126 del Codice civile).
In senso conforme si pone anche la recentissima Sentenza del Tribunale di Milano, sezione X, n. 487/2016 (giudice estensore Adriana Cassano Cicuto). In questo caso il condòmino dell’appartamento sottostante faceva richiesta di risarcimento danni nei confronti del condomino dell’appartamento sovrastante, dotato di una terrazza a livello di proprietà esclusiva, a seguito di copiose infiltrazioni d’acqua ma il Tribunale respingeva la domanda per carenza di legittimità passiva.
Circa l’individuazione delle cause e, segnatamente, ai fini della ripartizione della responsabilità secondo le regole di giudizio sopra richiamate, all’esito dell’istruttoria, doveva escludersi l’apporto causale del convenuto, in quanto titolare esclusivo del lastrico solare ed esclusivo utilizzatore. In primo luogo veniva considerata la relazione del Ctu che affermava che le cause delle infiltrazioni lamentate dall’attrice erano riconducibili all’intasamento dei pozzetti posti alla base dei pluviali per l’accumulo di fogliame con conseguente impossibilità di drenare tutta l’acqua piovana. Con ciò si escludeva la responsabilità del proprietario esclusivo del terrazzo, in quanto sia l’ostruzione del fogliame, ragionevolmente, aveva determinato una intasamento non certo attuato dal convenuto, sia perchè i pozzetti non erano nemmeno nella disponibilità materiale e raggiungibili dallo stesso.
Inoltre la Consulenza Tecnica esperita, accertava che tutta l’acqua che cadeva sul terrazzo di proprietà del convenuto veniva convogliata tramite un sistema di pendenze verso canaline disposte in fila continua sul suo perimetro esterno.
Ciò è bastato a rendere illogica la ricostruzione di chi chiedeva i danni, che addebitava la causa delle infiltrazioni a un asserito intasamento delle canaline per mancata pulizia del piano sovrastante a opera del titolare del terrazzo. Terrazzo, gronde e i pozzetti , ha detto il giudice, erano in ogni caso di proprietà condominiale e i pozzetti risultavano essere la vera causa degli allagamenti, mentre appariva del tutto inverosimile la ricostruzione del danneggiato che voleva sostenere l’intasamento simultaneo di tutte le canaline presenti sul terrazzo. Luca Bridi