IL SOLE 24 ORE
Adempimenti. La liquidazione Iva della società deve tener conto dell’operazione – Versamento entro il 16 marzo per la rettifica della detrazione
Assegnazioni, affitti da aggiornare
Le persone fisiche che hanno ricevuto in assegnazione o cessione agevolata dei beni immobili (prevista dalla legge di Stabilità 2016) dalla propria società devono eseguire alcuni adempimenti in materia di imposta di registro. Infatti frequentemente i fabbricati strumentali o abitativi assegnati erano concessi in locazione. In primo luogo ancorché sia cambiato il proprietario locatore non deve essere rifatto il contratto di affitto il quale prosegue a nome del socio assegnatario.
Un primo adempimento riguarda la comunicazione all’inquilino della modifica del nome del proprietario per i normali rapporti anche relativi il pagamento del canone. Analoga comunicazione va eseguita all’amministratore del condominio se ne ricorre l’ipotesi.
Altro adempimento è la comunicazione dell’avvenuta variazione del locatore all’agenzia delle Entrate mediante il modello RLI (in alternativa al modello 69) da trasmettere in via telematica entro trenta giorni dall’avvenuta assegnazione.
Le istruzioni al modello prevedono che in presenza di trasferimento dell’immobile per atto tra vivi, la presentazione del modello non comporta il pagamento dell’imposta fissa di registro. Tuttavia nel caso in cui il socio assegnatario abbia ricevuto un immobile strumentale deve assolvere l’imposta di registro dell’uno per cento a conguaglio tenuto conto che la società ha assolto tale imposta nella medesima misura anziché del 2%, utilizzando il modello F23. Se invece il fabbricato è abitativo l’imposta di registro era già dovuta nella misura del 2% e quindi nessun conguaglio deve essere effettuato ad eccezione del caso in cui l’abitazione fosse affittata in iva da parte della impresa costruttrice nella cui ipotesi deve essere versata l’intera imposta. Se il socio assegnatario è una società commerciale si presenta il modello RLI ma nessuna imposta di registro è dovuta se il fabbricato è strumentale in quanto si applica il medesimo regime. Questi adempimenti sono identici anche in presenza di cessione agevolata dei beni immobili ai soci.
La cedolare secca
Il socio assegnatario di fabbricati abitativi, essendo persona fisica, può cogliere l’occasione di optare per la cedolare secca (tassazione proporzionale del canone di affitto con la aliquota del 21%) previa preventiva comunicazione all’inquilino con lettera raccomandata (circolare 20/E/2012, punto 5). L’opzione si esercita barrando la relativa casella contenuta nel modello RLI. L’imposta di registro versata per l’annualità in corso non è rimborsabile.
Adempimenti della società
La società che ha assegnato i beni potrebbe dover presentare la variazione dati Iva all’agenzia delle Entrate e Registro delle imprese, per comunicare l’eventuale cessazione dell’attività di locazione, se comunicata in precedenza. La prossima liquidazione Iva – mensile o trimestrale – della società comprenderà anche l’eventuale imposta dovuta sull’assegnazione dell’immobile, ma non sarà frequente tenuto conto che tale operazione era generalmente o esente o fuori campo Iva. L’imposta sul valore aggiunto dovuta a seguito della rettifica della detrazione (articolo 19-bis 2 del Dpr 633/1972) sarà versata entro il 16 marzo 2017. Alle scadenze stabilite (a partire dal 30 novembre) la società dovrà versare le imposte sostitutive sull’assegnazione.
La trasformazione agevolata
La trasformazione delle società commerciali aventi per oggetto esclusivo o principale la locazione di immobili in società semplice richiede in primo luogo la comunicazione al Registro delle imprese (si veda l’articolo in pagina).
Occorre presentare l’analoga variazione dati alle Entrate (modello AA7/10) per comunicare la cessazione dell’attività di locazione e quindi anche la cessazione della società (circolare 37/E/2016, punto 10) barrando la relativa casella che conferma il mantenimento dell’attuale numero di partita Iva quale codice fiscale. Dalla data della trasformazione la società non è più soggetto passivo Iva e quindi per i canoni di locazione percepiti dovrà emettere semplice ricevuta soggetta ad imposta di bollo di due euro se la ricevuta supera l’importo di 77,47 euro.
Relativamente ai contratti di affitto di immobili abitativi e terreni agricoli, riteniamo che non sia necessaria alcuna comunicazione alle Entrate in quanto non muta il codice fiscale del locatore e nemmeno l’ammontare dell’imposta di registro dovuta; invece per i fabbricati strumentali affittati occorre adeguare l’imposta di registro al 2 per cento. La liquidazione Iva del mese di settembre o del terzo trimestre e la dichiarazione annuale presenta le medesime caratteristiche della assegnazione.
Se la società trasformanda era di capitali dovrà mettere in memoria la presentazione del modello Unico 2016 per il periodo precedente alla trasformazione entro il nono mese successivo a quello in cui ha avuto effetto la trasformazione (generalmente entro giugno 2017). Invece se la trasformazione in società semplice ha riguardato una società di persone, essendo entrambe soggetti Irpef, il termine rimane quello ordinario per entrambe le dichiarazioni. Gian Paolo Tosoni