IL SOLE 24 ORE
Fisco e immobili. L’amministrazione prende spesso di mira gli acquisti per verificare che non nascondano evasioni di imposta
Compravendite, prezzi sotto tiro
Per la difesa possibile fare leva su una perizia che attesti il valore del fabbricato
L’attenzione del Fisco è da sempre focalizzata sulle compravendite immobiliari al fine di stanare eventuali evasioni di imposta da parte dell’acquirente e del venditore. Generalmente, infatti, se il venditore dell’immobile è un’impresa di costruzione, l’acquirente è tenuto a corrispondere all’impresa venditrice l’Iva sul prezzo di acquisto. In tal caso, dunque, i controlli sono rivolti soprattutto ai venditori per verificare se, in sede di atto, sono stati occultati corrispettivi e accertare eventualmente maggiore Iva, con la conseguente comminazione di sanzioni e relativi interessi. Qualora, invece, le vendite di immobili a uso abitativo siano effettuate nei confronti dei privati, l’acquirente può scegliere di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale del fabbricato (determinato moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per i coefficienti 110 o 120) anziché sul prezzo di acquisto, a condizione però che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione. Tuttavia, per legge, è previsto che la dichiarazione nell’atto di un corrispettivo inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio. In tal caso, dunque, i controlli del Fisco sono rivolti soprattutto agli acquirenti per scoprire l’eventuale dichiarazione nell’atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito e accertare una maggiore imposta di registro, da calcolare sul corrispettivo effettivamente pattuito (e non più sul valore catastale), oltre a sanzioni e interessi.
Le prove documentali
Partendo, dunque, da questo dato, gli acquirenti e i venditori, anche prima della compravendita immobiliare, sono chiamati a prevenire le contestazioni da parte del Fisco e a predisporre adeguate prove documentali al fine di provare l’effettiva corresponsione del corrispettivo indicato nell’atto. È comunque bene precisare che l’ufficio accertatore può solo presumere un valore di vendita più alto, ma senza per questo imporlo dal momento che il prezzo reale è affidato al libero mercato e alla libera contrattazione delle parti. Né tantomeno, il maggiore valore degli immobili determinato sulla base dei dati Omi e dei mutui erogati agli acquirenti può consentire all’amministrazione di rettificare il valore di compravendita. Sono necessari, infatti, altri riscontri per provare l’evasione da parte dell’acquirente e del venditore. Ovviamente, l’esibizione di una perizia dell’immobile acquistato, redatta in data antecedente all’atto di compravendita che asseveri la congruità del prezzo stabilito tra le parti e corrisposto dall’acquirente rispetto allo stato di conservazione dell’immobile può rendere più semplice la difesa in caso di contestazione. Occorre tener presente, infatti, che anche qualora, come sta accadendo ultimamente, l’ufficio proceda con l’accertamento immobiliare facendo non solo riferimento ai valori Omi, ma anche a una stima dell’immobile compravenduto redatta dall’Ute (ufficio tecnico erariale), la Cassazione ha statuito che tale stima ha lo stesso valore probatorio di una semplice perizia di parte, dato che l’Ute rappresenta un’articolazione della stessa amministrazione finanziaria. Pertanto, le valutazioni/stime Ute sono assistite da fede pubblica solo in relazione alla loro provenienza e non al contenuto e per questo, esse possono essere contrastate con perizie di parte (Cassazione, sentenze n. 10223/2016, n. 10221/2016 e n. 8890/2007).
La perizia
Anche per questi motivi, al fine di avere una maggiore valenza persuasiva sarebbe meglio che la perizia attestante il valore effettivo di mercato dell’immobile che si intende compravendere fosse redatta da periti (ingegneri, architetti, geometri) non legati da rapporti di parentela né all’acquirente né al venditore. Tuttavia, poiché la redazione di una perizia da parte di un tecnico comporta ovviamente un aggravio dei costi, si potrebbe in alternativa chiedere, sempre prima dell’acquisto, la redazione della perizia all’agenzia immobiliare a cui è stato affidato l’incarico di mediazione. Inoltre, al fine di avere delle evidenze documentali da produrre in caso di accertamento, è opportuno chiedere all’agenzia immobiliare (e se possibile anche ad altre agenzie) il rilascio su carta intestata delle quotazioni sul prezzo di vendita degli immobili situati nella medesima zona in cui si trova l’immobile da acquistare.
Inoltre, con riferimento alle compravendite di terreni rivalutati (ex articolo 7 della legge n. 448/2001 e successive proroghe e riproposizioni), occorre tener presente che il valore risultante dalla perizia asseverata di stima eseguita dal professionista incaricato costituisce «valore minimo di riferimento» ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Ne consegue che, nell’ambito di un accertamento ai fini dell’imposta di registro nei confronti dell’acquirente, ove il corrispettivo o il valore indicato nell’atto o denuncia risulti inferiore al valore periziato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno riliquidate dall’ufficio delle Entrate, assumendo quale base imponibile il valore di perizia.
Il deprezzamento
Al fine, dunque, di prevenire contestazioni da parte del Fisco in caso di valori di acquisto inferiori rispetto a quelli adottati per la rivalutazione, è opportuno indicare nell’atto notarile di compravendita gli eventi che sono sopraggiunti dopo la rivalutazione e che hanno determinato un deprezzamento del terreno, imputabili ad esempio a cause naturali (quali, ad esempio, frane, alluvioni) o alla pianificazione urbanistica. Rosanna Acierno