IL SOLE 24 ORE

Tribunale Firenze. Acquisto di immobili
L’appaltatore è responsabile solo per difetti gravi

Nessuna responsabilità dell’appaltatore verso il committente per i difetti dell’immobile non così gravi da compromettere in modo apprezzabile il godimento del bene, la cui piena abitabilità non può dirsi esclusa. Lo puntualizza il Tribunale di Firenze, con sentenza 1879 del 16 maggio 2016 (giudice Maione Mannamo).
A muovere il caso, è una donna che decide di chiamare in giudizio una Srl per chiederne la condanna, quale società venditrice/costruttrice, al risarcimento dei danni derivanti dai gravi difetti dell’immobile acquistato. Secondo la signora, l’appartamento presentava, fin dalla presa in possesso, diverse anomalie e vizi di costruzione: montaggio del bagno difforme al modello, installazione della caldaia tale da non consentirne il collaudo e infiltrazioni d’acqua dalle finestre. Ma la società respinge ogni addebito. I difetti contestati, afferma, sono inesistenti. Ad ogni modo, i lavori di ristrutturazione erano stati eseguiti, dietro contratto di appalto, da un’altra ditta. Di qui, la richiesta della srl di essere autorizzata a chiamare in causa – per errata esecuzione degli interventi – l’appaltatrice e il direttore dei lavori.
Il Tribunale, esaminati i carteggi, concorda e rigetta la domanda dell’attrice. Non sussiste – spiega il giudice – l’asserita responsabilità del venditore/costruttore in base all’articolo 1669 del Codice civile, vista «la marginalità dei pochi vizi e difformità riscontrati». Secondo il perito d’ufficio, in effetti, l’unità immobiliare era conforme ai parametri di legge: i singoli vizi riscontrati dal consulente tecnico erano di «modesto rilievo». Da escludersi, dunque, quei «gravi difetti che, ai sensi dell’articolo 1669 del Codice civile, fanno sorgere la responsabilità dell’appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa», intesi dai giudici di legittimità (tra le altre pronunce, la sentenza della Cassazione n. 19868/2009) come «alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura».
Del resto, nella vicenda concreta – prosegue il Tribunale –nessuno dei difetti era idoneo a compromettere in modo apprezzabile il godimento del bene, essendo vizi che poco incidevano sulla fruibilità dell’immobile, la cui piena abitabilità non poteva dirsi esclusa dai difetti riscontrati. Manca, in sintesi, il riscontro di anomalie tanto serie da privare «il bene della sua funzione economica e pratica», risultando l’immobile «pienamente abitabile anche in presenza dei citati vizi realizzativi».
Peraltro, si legge in sentenza, il fatto che il venditore fosse anche il costruttore del bene venduto non valeva ad attribuirgli le veste di appaltatore nei confronti dell’acquirente, così come non valeva ad attribuire a quest’ultimo la qualità di committente. L’acquirente, perciò, non avrebbe potuto agire per l’adempimento del contratto d’appalto e l’eliminazione dei difetti dell’opera, trattandosi di domanda spettante – a differenza di quella extracontrattuale prevista dall’articolo 1669 del Codice civile, operante sia a carico dell’appaltatore nei confronti del committente che a carico del costruttore nei confronti dell’acquirente – solo al committente del contratto d’appalto.
Selene Pascasi